Sistema Financeiro de Habitação - SFH. Mútuo habitacional

EREsp 1.460.696/PR, Rel. Min. Sérgio Kukina, Primeira Seção, por unanimidade, julgado em 24/02/2021.

DIREITO ADMINISTRATIVO, DIREITO CIVIL, DIREITO BANCÁRIO

Sistema Financeiro de Habitação - SFH. Mútuo habitacional. Plano de Equivalência Salarial - PES. Repetição do indébito. Pedido de cobertura do saldo devedor pelo Fundo de Compensação de Valorizações Salariais - FCVS. Amortização Negativa. Capitalização de juros. Parcela que não compõe as prestações do mutuário. Inexistência de valores a serem restituídos.

Informações do Inteiro Teor

Cinge-se a controvérsia a analisar se uma vez reconhecida a prática de ilegal capitalização de juros nos contratos de mútuo imobiliário regidos pelo Plano de Equivalência Salarial - PES, segurados pelo Fundo de Compensação de Valorizações Salariais - FCVS, impõe-se que as diferenças apuradas sejam restituídas ao mutuário em pecúnia, ou se elas deveriam ser abatidas do saldo devedor, o qual será quitado com recursos do FCVS.

A ideia por trás do PES é assegurar ao mutuário que as prestações pagas para a obtenção da casa própria mantenham-se estáveis, seguindo sua evolução salarial. Já o saldo devedor, que deve ser amortizado a cada parcela paga, sofre o reajuste pelos índices da poupança, devendo, ao final do contrato, ser realizado o encontro de contas. Caso ainda exista algum valor residual, o FCVS entra como um seguro, quitando as diferenças.

No entanto, este descompasso de reajustes acaba determinandio a seguinte anomalia: a parcela é insuficiente para amortizar os juros e o saldo devedor, gerando uma diferença que é reincorporada ao principal. Como consequência, ao fim do contrato, apesar da adimplência do mutuário, ele se depara com o fato de que o saldo residual alcança valor maior que o principal contratado, ou mesmo do próprio imóvel adquirido.

A Segunda Turma, ao se defrontar com o tema, registrou que o afastamento da capitalização de juros não pode gerar benefício repetitório em favor do mutuário, uma vez que as diferenças decorrentes desta operação devem compor o saldo devedor, o qual será coberto pelo FCVS.

Já o acórdão paradigma, prolatado pela Primeira Turma, em situação fática em muito semelhante, concluiu que "O art. 23 da Lei n. 8.004/1990, não prevê que os valores eventualmente cobrados com excesso sejam compensados com saldo devedor, mas, antes, restituídos ao mutuário, com redução nas prestações vincendas imediatamente subsequentes ou, acaso findas as parcelas, em espécie, nos exatos termos do aludido dispositivo legal" (REsp 848.855/RS, Rel. Ministro Luiz Fux, Primeira Turma, julgado em 19/8/2008, DJe 15/9/2008).

O ponto fulcral do debate está em definir qual o efeito da prática de anatocismo no contrato de financiamento imobiliário celebrado com a adoção do PES. Se o mutuário teve que arcar com prestações mensais maiores, existirá, sim, o direito de repetição; contudo, se tal procedimento impactou apenas o valor do saldo devedor, este deve ser reduzido e utilizado um montante menor do FCVS para a quitação do mútuo. De fato, somente os valores efetivamente desembolsados pelo mutuário poderiam ensejar o direito de restituição.